부동산 자산을 다음 세대로 이전할 때, 가장 많이 활용되던 방식은 '증여'였습니다. 하지만 최근 들어 이 공식이 흔들리고 있습니다. 증여세 부담이 커지면서 '양도', 즉 가족 간 매매를 통해 절세를 노리는 사례가 급증하고 있기 때문입니다. 특히 집값이 상승세를 타고 있는 지금, 자산 이전 방식에 대한 고민은 더욱 복잡해지고 있습니다. 이번 글에서는 왜 증여에서 양도로 트렌드가 바뀌고 있는지, 그리고 각각의 장단점은 무엇인지 깊이 있게 살펴보겠습니다.
1. 증여 대신 양도, 왜 바뀌고 있나?
불과 몇 년 전만 해도, 부모가 자녀에게 집을 물려주는 방식으로 가장 일반적인 방법은 '증여'였습니다. 하지만 2020년 이후 부동산 가격이 급등하면서 상황은 달라졌습니다. 부동산 가격 상승은 곧바로 증여세 상승으로 이어졌기 때문입니다. 예를 들어 시가 20억 원 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 증여세만 약 6억 원, 취득세 약 8천만 원이 발생합니다. 세금 부담만 7억 원에 달하는 셈이죠.
이러한 부담을 회피하기 위해 점점 더 많은 사람들이 가족 간 '직거래'를 선택하고 있습니다. 현행 세법상 가족 간 부동산 거래는 시세보다 최대 30% 저렴하게 거래하더라도 정상적인 매매로 인정받을 수 있기 때문입니다. 예를 들어 20억 원짜리 아파트를 시세보다 3억 원 저렴한 17억 원에 자녀에게 팔고, 전세 12억 원을 끼고 있다면, 자녀는 실제로 5억 원만 지불하면 집을 취득할 수 있습니다.
이러한 방식은 증여세 대신 양도소득세를 부담하게 되는데, 부모가 1가구 1주택 요건을 충족하고 장기보유 혜택을 받는다면, 양도소득세 또한 크게 낮아질 수 있습니다. 집값이 오를수록 증여세는 높아지지만, 양도는 오히려 절세 효과가 커지는 구조가 형성되는 것이죠.
2. 가족 간 직거래, 어떤 점을 주의해야 할까?
가족 간 양도가 증여보다 유리한 경우가 많다고는 해도, 무조건적으로 이득인 것은 아닙니다. 세법은 매우 정교하고, 모든 경우를 다 커버하지 못하면 예상치 못한 세무 리스크에 노출될 수 있습니다. 특히 거래 과정에서 ‘증여로 간주’될 수 있는 리스크는 항상 존재합니다. 국세청은 실거래가 대비 비정상적으로 낮은 거래나, 자금 출처가 명확하지 않은 경우 증여로 판단해 과세할 수 있습니다.
또한 부모가 집을 자녀에게 양도하면서 ‘세법상 특혜’를 받기 위해서는 몇 가지 요건이 충족되어야 합니다. 대표적인 것이 1가구 1주택 요건입니다. 이 요건을 충족하면 최대 12억 원의 양도세 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 하지만 다주택자이거나 보유 기간이 짧다면 양도세 부담이 상당할 수 있습니다.
자녀의 자금 출처도 중요합니다. 예를 들어 자녀가 5억 원을 마련해서 매입했다 하더라도, 해당 금액이 어디서 조달되었는지 증빙이 가능해야 합니다. 증빙이 되지 않으면 다시 증여로 간주될 수 있고, 이중 과세의 위험이 발생합니다. 더불어 양도 방식은 ‘현금 흐름’이 부모에게 전달되므로, 이후 상속 계획과의 충돌 가능성도 고려해야 합니다.
이처럼 양도는 분명 매력적인 전략일 수 있지만, 신중함과 사전 전략 수립 없이는 되레 더 큰 세금 폭탄으로 이어질 수 있기에 전문가 상담이 반드시 필요합니다.
3. 집값 상승기에는 '양도'가 유리할 수 있다
양도가 절세에 유리한 이유 중 가장 큰 부분은 부동산 가격의 상승입니다. 2023년 서울 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 3861만 원으로, 전년 대비 약 6.9% 상승했습니다. 이는 문재인 정부 시절 최고점이던 2021년 수준과 비슷합니다. 집값이 오르면 증여세 기준이 되는 시가도 오르기 때문에 증여세 부담이 기하급수적으로 증가합니다.
하지만 반대로 생각하면, 매매 방식으로 자산을 이전할 경우 이러한 집값 상승을 이용한 절세가 가능합니다. 앞서 예시처럼 시세보다 3억 원 낮게 매매가 가능하므로 실질적인 절세 폭이 커지게 됩니다. 특히 전세를 끼고 매매하면 자녀의 실부담도 적고, 부모는 현금 유입이 생기며, 추후 상속 시 이 금액을 다시 자녀에게 상속할 수 있는 ‘2단계 전략’도 가능합니다.
또한 양도 방식은 향후 부동산 시장이 다시 하락세로 접어들었을 때도 유리합니다. 왜냐하면 증여는 ‘증여일 기준 시가’로 과세되기 때문에, 향후 부동산 시장 하락 시 오히려 손해를 볼 수 있지만, 양도는 실거래로 평가되기에 변동성에 덜 민감합니다.
즉, 현재처럼 부동산 상승기에선 '증여보다 양도'가 전략적으로 더 나은 선택이 될 수 있으며, 특히 고가 아파트 보유자나 다주택자에게는 절세 수단으로 각광받고 있습니다.
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